中关村约100平米办公单元来访客增加，部分小企业能接受3.5元/平米/日左右租金
电话咨询量大增，但签约量平稳
北京航天精密大厦（查看地图）是中关村地区一座已有10年楼龄的老楼，今年3月被京厦广业房地产经纪公司接手代理，向市场推出了部分空置面积。由于该楼户型分割以小户型为主，在“住宅禁商”政策颁布后几周，频频有小企业工作人员前去看房。
据了解，该楼属于次甲级，标准层面积1800平方米，被分割成若干个小户型单元，最小面积仅33平方米，70%户型在100平方米以内。该项目管理部相关负责人告诉记者，近两周电话咨询量比以前增长了30%.以前每天只有一、两拨客户到场看房，现在平均能有五、六拨。但签约量并没有来访量那样出现较大增长。
“一部分客户已签约，但大部分还在洽谈。还有一部分看后没成交。主要原因是3.5元/平方米/天的租金一部分小企业接受不了。”
记者随后又探访了中关村其他几个有小户型的写字楼。去年入住的天创科技大厦（查看地图）是甲级写字楼，有一半左右的户型是85平米的小单元，目前还有部分空置户型。现场一位王先生告诉记者，他们现在的办公室在一栋商住楼里，该楼也是按写字楼设计的，品质还不错，每平方米日租金不到3元。但老板担心明年年检通不过，所以派他来看看别的写字楼。
王先生表示公司虽规模不大，但经营业绩不错，可承受天创3.8元/天/平方米的租金。“我们想租三个相邻的小面积单元。”王先生说。
当记者离开时，在大楼门口又碰到了两个手拿户型图的客户，他们则摇头说，“每平方米日租金3.8元的价格太贵了。”
位于双安商场后面的铸城大厦，今年3月被列入中关村科技园区小企业创业服务楼试点，符合条件的高科技企业入驻可享受0.5元/平米的租金补贴，租金为1.9-2.2元/天/平方米。现在6000多平方米的服务楼面积已租赁完毕，企业再入驻只能接受2.8元/天/平米的团租价。
甲级写字楼小户型销售更快
在中关村甲级写字楼销售市场上，小户型销售速度也远高于大户型。
与天创一街之隔的大恒科技大厦（查看地图），原来南座7层以下可散售，有80-100多平米的小户型。记者近日在大厦销售处看到，一位买家正在洽谈一套160多平方米的单元。销售人员对记者说，这是最后一套小户型，现在只剩6层四套200平方米左右的单元，此外就是整层。
而今年5月刚推出的新项目———紫金数码（查看地图）园，销售人员也表示目前100平方米左右的单元已所剩不多，以200平方米左右及以上的户型为主。
“住宅禁商”利好乙级和丙级写字楼
关于小户型写字楼热销的原因，北京京厦广业房地产经纪公司董事总经理金茜分析认为，住宅禁商只是其中原因之一。这条禁令影响最大的主要是乙级和丙级写字楼。目前，北京市场上甲级写字楼平均租金4.8元/天/平米，乙级3.3元/天/平米，丙级2.5元/天/平米，而纯住宅租金在1.5-2元/天/平米。因此，从住宅里搬出的小公司，多半会选择价位比较接近的丙级写字楼，而从商住楼里搬出的公司，则多选择乙级写字楼。从户型来看，小企业需要30-80平方米办公面积，这是乙级、丙级楼里最常见的户型，也最吻合小企业的需求。
目前市场上某些甲级或类甲级写字楼，部分单元也设计成100平方米以内的小户型，会吸引一些小企业。“但通常都是发展了5年以上，有一定实力的小企业，能承受甲级写字楼较高的租金。”
金茜认为，“甲级写字楼小户型热销，主要还是投资客的作用，与住宅禁商令关系不大，在住宅里办公的小企业很少买得起甲级写字楼。”她表示，国家对住宅实行宏观调控后，一部分投资客转向投资品质较高的甲级写字楼，小户型往往最抢手。“此外，也不排除一些有实力的小企业购买，毕竟买比租划算。”金茜说。
■解决之道利用空置写字楼建服务楼官方透露，今年将推出4至5个创业服务楼
中关村不动产商会秘书长吴恒洁也持同样看法。“中关村地区注册的80%是中小企业，它们需要价格便宜、面积适中的办公楼。首个小企业创业服务楼供不应求就是一个很好的证明。”他说。
但目前服务楼已租赁完毕，其他写字楼小户型也消化得很快，将来小企业该去何处办公？吴恒洁表示，现在中关村、CBD批地都很难，地价高，即使再有土地推出，高额的地价也只能把项目定位在高端甲级楼。“中关村小企业主要在孵化器或民宅里度过创业阶段，但孵化器是政府投资的，物力有限，现在民宅也不再允许办公。所以最好的解决办法就是动用社会资源，用目前市场上存在的写字楼空置面积做小企业创业服务楼。”他透露今年还将选4-5个楼来做服务楼，目前正在选择中。
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