在二手房交易中，客户跳单是最常见的一种现象，中介公司往往使用《看房确认单》这种形式来防范，然而《看房确认单》的法律效力存在瑕疵，进入诉讼后，要求按照《看房确认单》的条款赔偿，并不一定能得到法院的支持。中介公司应当根据具体情况采用更为有效的方式进行防控。

　　【案情回顾】

　　张先生在杭州一家房地产经纪公司的房源信息上选中了一套房屋，并与该公司签订了《看房确认单》。该确认单约定：张先生六个月内不得通过该中介公司以外的其他途径与房主达成协议，否则中介公司有权按照该房屋的报价追偿双倍的居间服务费作为赔偿金。张先生签字确认后，中介公司便带张先生前去看房。看房后，张先生发现另外一家房屋中介公司的中介费用报价较低，就通过其购买了该套房屋，原中介公司得知这一消息后，遂依据《看房确认单》将张先生告上法庭，要求其支付赔偿金2．4万元。

　　【案件分歧】

　　庭审中，中介公司与张先生就《看房确认单》的效力各执一词。中介公司认为，该确认单属于双方共同的意思表达，合法有效，张先生已签字同意六个月内不通过该中介公司以外的其他途径与房主达成协议；现张先生违背承诺，通过其他中介购得所看房屋，违反了双方的约定，张先生应该承担违约责任。

　　张先生则认为，中介公司提供的是一种居间服务，既然是一种服务，自己作为消费者理应享有选择权，在其他中介公司提供的服务更好的情况下，自己做出选择是完全合理的，所谓的“看房确认单”是中介公司的单方格式条款，限制了自己的选择权，应为无效，自己不同意支付赔偿金。

　　法院审理后认为，张先生到原告处了解购房信息，又经原告的工作人员带领，与业主联系并看了所要购买的房屋，张先生应对原告为此提供的信息服务适当给予补偿。但是原告要求给付违约金的诉讼请求，因缺乏法律依据，法院不予支持。法院对这起房屋居间合同纠纷案做出一审判决：张先生支付房地产经纪公司经济补偿2000元。

　　【律师评析】

　　中介公司提供的《看房确认书》往往规定，如看房人或相关的第三人不通过其公司购买此房产的，要承担房价款的一定比例赔偿款或全部中介费的违约责任。然而近年来此类案件诉至法院并不一定能得到法院的支持，主要因为：

　　一、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第四百二十六条的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”由此可见，居间人取得报酬的前提条件是提供服务，并实际促成合同的成立。居间人与客户签订《看房确认书》，并没有促成了买卖双方合同的成立，根据《合同法》第四百二十七条的规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”也就是说，居间人提供了媒介服务，但合同未签订的，委托人只应对居间人实际花费承担支付义务。

　　二、《合同法》第四十条规定，格式条款具有加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。看房确认单属于中介公司自己拟订的，违约责任等内容属于格式化条款，这些条款的规定加大了看房人的责任，对看房人没有法律约束力，属于无效。

　　根据本律师掌握的情况，客户“跳单”主要有两种途径：一是和房主私下完成交易，二是通过其他中介公司以更低的费用来完成交易。

　　前者属于中介公司信息管理失控。信息管理失控的原因是多方面的，既有收费过高、服务不到位等原因导致，也有法律控制手段不严密让客户有机可趁所致。法律控制手段包括准客户信息的真实性确认、相关法律文件的签署、看房的程序设计和证据收集等。

　　后者属于房主“一房多挂”，目前很难通过法律途径追究这类跳单客户的违约责任，因为在市场条件下，客户有交易的自主权和价格选择权，这本身不违背契约精神。对于“一房多挂”现象虽不能由中介行业统一作出禁止的规定，但通过合同的形式在一定程度和范围上予以限制还是不违背法律强制性规定的，这需要中介公司在合同上进行更专业的设计。

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