中小地产中介遭遇生死劫
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时间：2007-6-3 16:07:52 来源：中国经营报
作者：李乐 我来说两句 |
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要么借钱，要么被并购
最近几周，罗鸿毅一直在忙着借钱，他已经和三个浙江商人“吃过饭了”。
罗是一家只拥有3家门店的地产中介公司的老板，北京市地产中介协会在5月发布的《北京市存量房交易结算资金划转操作规范（试行）》（下称《规范》），彻底改变了他的生活节奏。
向浙商拆借资金
5月19日晚，罗鸿毅要见的浙江人是一个小商品批发商，身价2亿元以上。寻找新的投资渠道，是这位浙江商人答应与罗鸿毅见面的主要原因。
在此之前，这位浙江商人已经和三四个像罗鸿毅一样的人见过面了。此时此刻，小型中介公司正在面临着生存还是死亡的危机。“以前我们是靠先从买方收来的现金，直接去收另外一套房源，然后形成链条保持运营。但现在，政策不让我们随便动这笔买房的钱了，自然就没钱收房了。”罗鸿毅说，圈里大部分如他一般的小型中介，现在都已经只能靠租赁业务维持生计了。
实际上，租赁业务的利润极低，单纯依靠这条路径，一个门店至多可以“撑”上一个多月，所以借钱是必须的。但银行也一般不会给这样的中介公司发放贷款，如此一来，民间拆借几乎就成为了他们唯一的选择，“家境殷实”而又缺少投资渠道的浙商，自然成了理想的借钱对象。
5月20日，当记者见到罗鸿毅的时候，他的气色还算不错。“饭吃得不错，估计有戏，他对我提出的模式还比较认可，答应回去考虑考虑。”他说。后来，记者了解到，罗鸿毅提出的是“股权换钱”的模式——他以自己公司50%以上的股权作抵押，向浙商拆借资金，两年之后，除去支付利息，他还可以用赚来的钱把这些股份赎回。与他见面的这位浙商，也初步认可了这种方式。
忙碌了三周多的罗鸿毅终于看到了一丝希望。
借钱是为了收购
其实，罗鸿毅为了维持生计所须外借的钱并不算太多，不过2000万元左右。用他自己的话说，只要能借给他收购10套房源的钱，他就能挺过眼前的这道难关。但记者经多方了解，罗鸿毅向浙商提出的拆借资金额度大概在5000万元的规模。
“我想咸鱼翻身啊。” 按照罗鸿毅的逻辑，现在小型中介都站在死亡的边缘，“基本就差10套房源的自有资金，有了这笔钱就能挺过来。如果我能借到20套房源的钱，而别人借不到，我就可以把别的门店收购，因为中介公司实际没有什么资产，收购也用不了多少钱。”他说。
罗鸿毅的如意算盘是建立在红火的房地产交易市场上的。据了解，他把拆借来的资金计划分两部分使用，一是先收购10套左右的房源，然后卖掉，从中获利，而后将利润的一部分提取出来，与另外近3000万元左右的资金一起，去直接收购濒临倒闭的其他小型中介公司。对于中介公司而言，房源实际上是他们的全部资产，收购了房源，也就是兼并了他们的门店。
据了解，地产中介多走的是“滚雪球”式的发展模式，手中的自有资金越多，就方便产生更大的利润，而后就有更多的钱去收购更多的房源、产生更大的利润。如此往复，雪球就可以越滚越大。然而，罗鸿毅和大多数濒临倒闭的中介公司一样，缺的就是手中第一次推动雪球滚动的“原始自有资金”。
并购行动才刚刚开始
面对罗鸿毅们奔走筹资企望咸鱼翻身的举动，我爱我家副总经理胡景晖认为，现在收购要权衡时机、市场条件等多方面的因素。如果收购的成本高过增加新的直营店，那么我爱我家就不会选择收购。相反，如果我爱我家一旦出手，其力度与速度，会让罗鸿毅们感到措手不及。
记者了解到，我爱我家目前仅在北京的门店就在1500家以上，因此现金流十分丰沛。加之此前管理较为严格，基本没有受到“现金收房”遭“叫停”的影响。我爱我家最新的动向是正图谋境外资本市场上市，以换取更多的现金。
事实上，在中小房产中介举步维艰的同时，也给大房产中介迎来了有利的兼并和扩张时机。北京房产中介协会相关负责人称，北京将来只会有十分之一的房产中介公司能生存下来。显然对于那些资金实力较弱的中小房产中介而言，将面临着关门或者被并购的窘境。据悉，已经有众多大品牌加快了对中小地产中介的“收编”步伐。“裕兴酝酿多年的进京计划时机已经成熟，我们计划三年内在北京开出500家店，今年年内开出100家。”在国内房产经纪业居前十强的浙江裕兴不动产已经蠢蠢欲动，其董事长张裕兴说：正是北京的这一政策，给他们创造了大举进军北方市场的利好时机。
日前，北京房地产中介行业协会发布的《北京市存量房交易结算资金划转操作规范（试行）》正式实施。这一对二手房交易资金监管的门槛较高：即对房产中介实行资金监管，从事买卖房屋业务要交纳100万元保证金，从事租赁业务要交纳60万元保证金，并且注册资金不能低于100万元。这意味着此后若要从事房产置换与租赁业务，必须要有260万元的资金。相对于此前10万元就可以注册公司开展房产经纪业务来说，这一规定使房产中介企业在资金的安全性有了很大保障的同时，大大提高准入门槛，一些中小地产中介因此而面临转型或退市的风险。
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