2.房地产开发规划。包括危旧房拆迁、改造信息，商品房、写字楼、商业项目，甚至图书馆、展览馆等大型公建项目的开发信息等。在这些有可能成为热点的项目附近选择商铺，不仅价格上有一定优势，如刘先生所说，也是“背靠大树好乘凉”了。

    3.绿化规划。这是投资人很容易忽视的一点。对住宅项目来说，绿化面积大则楼盘竞争力则更强。但是，对商业项目来说，却要注意绿化带规划的位置。如果绿化带正好位于商业的前方，则客户可能因为多绕了几步路的“不方便”而错过了铺面，这样的绿化便“挡”住了商铺的“财气”。商铺最终要的是要能直接面对消费群体，因此，投资人在选铺时一定要调查清楚。

    4.政策指导。这一点对于那些购买商铺自行经营的投资人来说尤为重要。比如政府禁止在社区底商内经营餐饮业，那么社区底商显然不适合想做此类经营的投资人。

    三项计算

    1.计算投资能力。量力而行是投资成功的关键。在这个案例中，刘先生由于相对资金实力较强，两套商铺都采用一次性付款方式，没有还贷压力，相对资金风险较小，因此在租金定价等方面拥有更大的自由度，可以承受较低租金、甚至短期空置。而对于大部分小投资人来说，则必须依靠银行贷款。不论是寄希望于房价升值获利还是租金回报获利，在决定投资之前，投资人都应当算清自己能够承受的首付款、还贷额度、空置期、收回投资的期限等，以免资金出现问题的情况下仓促转让，无法实现应有的投资收益。

    2.计算商业比例。虽然商业讲究“扎堆”，但区域人群的购买力是有限的，同一区域内放量多了竞争就激烈，回报自然也难有大的突破，即便是非热点区域也是一样。因此，投资人在购买前应当先估算一下项目的商业放量。比如，社区商业较为合理的比例是10%～20%，以百万平方米的项目为例，5万～10万平方米的商业面积正好能够由项目内部的消费力支持，如通过合理规划吸引社区外部客流，则投资潜力更好；若规划面积超出这一范围，则需要依靠其对外形成辐射商圈补足客流，这时投资人应当通过判断区域人口结构、消费水平等综合评判这一商铺的价值。

    3.计算人流量。在决定购买前，投资人最好能够实地测算或预估一下人流量，并不是有了好的交通动线，就一定能够带来大量客流。举例而言，地铁公主坟站与居室博物馆站虽只有一站之差，但是上下车的客流量却是天壤之别，对周边商业氛围的影响力度也是大不相同。因此，对于商铺周边的交通线路，投资人最好分时段实地考察一下上下车的乘客数量和经过的人流量，而不要仅凭销售人员的一面之词。

    “淘”铺三大建议

    目前，在各种形态的商铺产品集中放量的阶段，要想在众多产品中“淘”出旺铺，投资人需要付出更多的努力。结合多项实战成功经验，专家建议投资人：

    第一，选择非热点区域进行商铺投资的，最好确立以“通过楼价升值获利”的目的，相对而言资金占用量较小，收益较快。

    第二，“社区商业”是较合适的投资产品。因为相对其他类型的商铺来说，社区商业从规划、经营等方面都更简单，风险性较低、回报也比较稳定，综合看来是更适合中小投资者选择的物业类型。

    同时，专家也提醒投资人，不论是热点还是非热点区域，项目本身的品质也是决定投资成功与否的重要因素。千万不要因为价格或是升值前景的诱惑而忽略了审查开发商的诚信、判断他的管理经验。这是投资任何房地产产品都必须关注的内容。