SOHO模式风行一时
实际上，购物中心的规模决定了谁能先跑马圈地，谁就更有机会胜出。“一个城市可能只有一两个核心商圈，这家公司在最优的地段建了一个综合体，别人就很难再做了。多抢占资源，企业才能够占领高地，在未来的市场竞争中拥有话语权。”出身自万达集团的东方城置业总裁张诚表示：“当房地产市场饱和，全行业回归社会平均利润之后，抢占资源的成本很高了，企业也占有足够资源，发展到一定规模了，可以重新做产业化的布局。”
SOHO中国早年走的就是这样的路线。“潘石屹入市早，凭借SOHO的概念在一线城市拿到了许多核心地段的土地，有强大的销售团队，把物业全部售出积累了大量现金，最后公司成功在香港上市。如今，这套模式也无法复制了。”王永平说，无论是中国香港的企业，还是欧美企业，都经历过这个阶段：以住宅项目养商业项目。而在中国大陆，则是把租和售的物业放在一个项目里。对此，陈立表示：“如今通过大量销售物业，SOHO中国等一批企业已经积累了一定实力，具备了从销售驱动向持有物业模式转型的条件。”
虽然目前中国本土的商业地产企业，也培育出了一些业内公认的优质综合体，比如国华置业的华贸中心将大望路成功打造成CBD商圈中的一个核心地段，其运营的新光天地购物中心，已经有了稳定的租金回报。“但是，对于绝大多数的商业地产企业来讲，提高商业运营能力，仍是现阶段的当务之急。”陈立说。
寻求资产溢价通道
国际上通行的商业地产项目溢价模式，是让经营者与持有者分离。因为对于那些成熟的商业地产项目，由于其收益有稳定、长期的增长，商业地产企业会将其卖给上市的REITS（房地产信托基金），通过资产证券化，达到资产溢价的目的。
外资背景的企业，通常具有很好的资产溢价通道。截至2011年，凯德商用已将中国大陆的8个项目，卖给了在新加坡上市的基金CRCT。卖掉之后，凯德商用只承担管理业务而不再持有。骆伟汉曾表示：“如果一个项目经营得当，它会继续升值，如果凯德商用中国能够看到这种前景，就不会把它一次卖掉，可以先卖一部分股权，然后拿回现金去投新的项目。”
然而，受制于政策，REITS在国内迟迟没有推出，一批企业开始瞄准了上市之路。在这条路上，许多商业地产企业也遇到了重重困扰。陈立表示，国内政策目前并不支持房地产开发公司在A股上市，在已经上市的三家内地商业地产企业中，世茂股份是借壳上市，宝龙、SOHO中国在香港上市，资本市场对他们都是按照销售型房企的商业模式来估值的。
商业地产代表性模式
华润、中粮：
国企央企先天资源优势，拿最好的地，自持为主。
凯德、恒隆等：
外资背景，融资能力高，自持为主。
万达模式：
做资源整合者，租售平衡模式。
宝龙地产：
主攻三四线城市郊区，住宅销售优于商业。
SOHO中国：
从销售驱动型转向持有。
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