法律风险不容忽视

然而，阴阳合同真像房屋中介说的那样美好吗？专家提醒，阴阳合同属于无效合同，面临很大法律风险。

西南政法大学民商法学院院长、中国法学会民法学研究会副会长赵万一指出，签阴阳合同主要是为了逃避税收或骗取虚假的银行贷款，目的本身就是违法的。根据我国民法通则和合同法的规定，“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”和“以合法形式掩盖非法目的”的合同都是无效合同。

“双方签订的合同只有得到法律确认才能被认定为有效，才能受到法律保护。如果合同效力有瑕疵，那么当事人的权利就处于一种不确定状态，也不会受到法律的严密保护。”赵万一强调。他举例说，如果双方因交易发生诉讼，法院就要对阴阳合同的订立情况及其效力进行审查。一旦合同被认定为无效，那么基于阳合同办理的过户手续有可能因登记不实而被撤销。

中国人民大学法学院副院长王轶表示，签阴阳合同还将面临行政罚款的风险。我国税收征管法明确规定，纳税人采取虚假的纳税申报手段不缴或者少缴应纳税款的，属于偷税，由税务机关追缴其税款，并处以5倍以下罚款。

更严重的是，签阴阳合同还有可能被追究刑事责任。按照我国刑法第201条，纳税人偷税数额占应纳税额的10%以上不满30%，并且偷税数额在1万元以上不满10万元的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金；偷税数额占应纳税额的30%以上并且偷税数额在10万元以上的，处3年以上7年以下有期徒刑，并处偷税数额1倍以上5倍以下罚金。

除了造成税收流失，阴阳合同还直接导致了市场价格信号失真。今年9月，北京市宣布暂停发布二手房均价这项数据，原因是统计部门的数据和一些中介机构的数据“打架”，引发了公众质疑。北京市统计局新闻发言人坦承，由于二手房市场的阴阳合同等问题比较复杂，暂时不能做到对二手房市场的全面调查，所以暂停发布数据。

调控思路需要调整

实际上，为打击阴阳合同，监管部门采取的措施不可谓不严厉。从2009年开始，北京市对二手房交易全面实行网上签约，将银行和房屋土地管理局联网，登记备案的合同和申请贷款的合同只能是同一份合同。这样，如果登记的合同上价格写得低，拿到的银行贷款自然也低，从而挤压了阴阳合同的生存空间。

今年9月1日，深圳市房地产市场监管办法实施，其中规定，房产经纪机构不得为交易当事人规避交易税费或其他非法目的，就同一房产签订阴阳合同提供便利。否则，经纪机构将被罚款5万元，经纪人员罚款2万元。

但本报记者实地采访发现，阴阳合同现象并没有大的改观。一些中介机构甚至还“发明”了两次网签来逃避监管。

所谓两次网签，就是中介机构先帮买房人做一次成交价格高的网签，用来申请贷款；等贷款批下来了，网签撤销，重新做一次价格低的网签，用于交税过户。这样一来，买房人即可多拿贷款，又可以减少税费。

阴阳合同禁而不决，怎样才能根治？王轶告诉记者，单从民法角度看，已有规则足以应对阴阳合同问题。“但如何在交易领域建立限制现金交易、账外交易的机制，确实值得思考。”

北京大学法学院副教授、房地产法研究中心主任楼建波则认为，阴阳合同现象的泛滥，在某种程度上表明楼市监管和调控思路需要调整。“在二手房交易环节对卖方征收营业税、所得税等税负，原本是为了抑制投机。但事实证明，税负可以转嫁到买方身上从而规避掉，预期的调控效果也就打了折扣。只有让税费真正落实到卖方身上，调控才能有效。”

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