时尚商圈定位可能因炒作而成一厢情愿
 
 
　　“40年产权旺铺”的宣传语让万特购物中心充满投资诱惑力
 
  
　　作为新街口商圈改造标志性的商场之一，万特购物中心两周前开始招商。引人注目的是，它以产权式商铺的形式进行销售。开盘以来，众多投资者蜂拥而至，就连在中国房地产市场叱咤风云的温州炒房团也介入其中。众多以投机获利为目的而不是为了自己经营商铺的投资者的介入，给新街口商圈的定位蒙上了一层阴影。

　　万特开盘热引炒铺族

　　万特购物中心在8月10日开盘当日，吸引了两百多位购铺者到现场选铺。在记者随机采访的20位购铺者中，六成以上的购铺者表示所购商铺将做投资之用，而真正打算自营的比较少。在中关村上班的王先生甚至专门请了半天假来抢购商铺，他表示自己半年之内转手出去就可能赚几万元。

　　在万特购物中心开盘的第三天，记者发现温州炒房团现身万特购物中心销售中心，五六位操着浓重浙江口音的温州商人，称与万特购物中心董事长李在顺是浙江同乡，他们表示对万特购物中心的短期投资价值非常看好。据记者观察了解，这些温州商人购买商铺与写字楼，投资额基本都在百万元以上，这些商人在北京已有多年投资炒房的经验，这一次只不过是瞄向了新街口的万特购物中心。

　　一位熟悉情况的购铺者告诉记者，万特购物中心的很多商铺、写字楼在开盘之前已经被内部认购了，而很大一部分便是一些来自浙江、尤其是温州的投资商。

　　新街口地区是目前惟一正在进行大规模改造，且位于二环之内的新兴商圈，优越的地理位置和传统的商业氛围是吸引众多投资者的主要原因。

　　产权式销售招来投机

　　万特购物中心采用租售结合的方式，经营服饰的二至四层被划分成小面积商铺对外进行销售，每家商铺面积在8平方米至20平方米之间，共有580余家产权商铺，商场方面只留下经营运动品牌和饰品的一层和负一层自主招商。

　　产权式商铺的销售形式是吸引众多短期投资者和投机者的直接原因。根据销售方承诺，购买者在获取商铺40年产权后，可以自营、转租、转售获取收益。开发商专门组建了世纪万特北京商业管理公司对商场进行运营管理，小产权商铺的自主经营者租售需要按照管理公司统一的规定进行经营，比如经营种类限制、货物质量管理等。

　　万特购物中心还为购铺者提供贷款服务，商场方面为购铺者提供了各种便利，但同时也方便了许多投机者。加之万特对外宣传的“时尚青年服饰中心”定位，以及新街口商圈前景对投资者巨大的吸引力，短期投资趋之若鹜。

　　商圈时尚定位或将失调

　　目前新街口商圈已初现雏形，新街口地区将被打造成为30万平方米的青春时尚消费圈。区内在建的几大商场也纷纷打出时尚的概念，天美时尚名店的“淘文化社区”、万特购物中心的“北京青年时尚服饰中心”、星街坊的“时尚购物体验”。其中天美、万特采用租售结合的方式招商，一半左右的商铺产权对外出售。

　　但这种产权商铺销售形式面临着一大难题，这就是产权分割出售后如何统一所有投资人的意愿去做经营定位。从目前的情况来看，万特购物中心的购铺者多为短期投资者或者投机者，他们不会去做经营，而是把商铺转租或者转售出去。但经过多重转售、转租后，开发商、商场管理者、产权所有者、承租人四方利益关系就会变得非常复杂。商场也很难对500多个商铺一一进行具体管理，且世纪万特北京商业管理公司是一个刚成立的管理企业，其对商场的统一管理水平还有待实践去检验。

　　近几年，商场的概念炒作也比较常见，如巨库的“体验式青春卖场”、搜秀城的“哈韩特区”等，但是炒出来的概念与商场的实际运作却并不一致，商场管理者没有足够能力实现当初炒作起来的概念。

　　产权式商铺对于商场定位的持续也将是一个巨大的挑战，在此之前，采用产权式商铺销售形式的商场也是失败居多，典型的例子就是三年前开业的巨库卖场，结果造成商场经营严重混乱，新青年时尚的定位被彻底抛弃，产权分散、失去经营管理权是主要原因。商场的主体位置是应该掌控在开发商手里的，否则难以形成整体经营的格局，以保持商场的准确定位。

　　新街口整个商圈的时尚定位也面临一定困难，虽然新街口地区是传统的时尚消费圈，但在街边小店淘货依然是消费者来此购物的主要方式。在新街口开业半年多的新华百货，其经营一直不温不火，商圈的人气还需要几年时间的培养。在新街口不到一公里的地方，聚集了新华百货、星街坊购物中心、万特购物中心、天美时尚名品店等4家大型商场，商场扎堆也可能导致同质化竞争。