【江苏商报报道】商报记者 韶静 实习记者 华晨

　　“1912”的火爆，让不少企业和商人盯上了南京的休闲生意。目前，与此类似的时尚休闲街区，正在南京急速扩张。

　　继2004年12月24日“南京1912”盛大开街后，石鼓路“新乐园”于2005年12月24日试营业，“水木秦淮”于2006年9月28日开街迎客。记者获悉，今后两三年内，南京还会有五六个这样的休闲时尚街区上市，如南京1949、玄武区的明城汇创意休闲街区、鼓楼区的颐和路民国历史文化风光片区、建邺区的南湖国际风情街区和2072亚洲美食风情街区、下关区的AGH时尚策源地、江宁的秦淮国际风情街等。

　　即便是上海那样的一线城市也就一两个“新天地”，如今南京一下子冒出10个南京1912，商业面积近30万平方米，不免让人“捏把汗”：南京究竟需要多少南京1912？

　　层出不穷的酒吧街

　　涂珺，安徽人，几年前来到南京做生意，现在是江苏润阳投资有限公司的副董事长。

　　好静的她，喜欢闲暇时和几个姐妹喝喝茶，聊聊天。时间长了，她们发现，南京缺少那种小而静的酒吧，那样几个朋友不仅可以聊天还可以喝酒。于是，出于为自己找个空间的考虑，涂珺决定自己做条酒吧街。

　　由于之前涂珺是做工程的，对酒吧不陌生，但经营酒吧还是头一遭。于是，她边选址边全国各地考察。最终，她看中了南湖公园旁边，紧邻秦淮河一块10000多平方米的商业地块。经过一年多的建设，该项目将于9月1日正式启动招商。

　　南湖商圈带来希望

　　“在南京1912，没有500万到1000万元，根本别想做酒吧，但在我们这里，一两百万元也就能做了。”涂珺这样推介她的“国际风情酒吧街”。

　　涂珺介绍，南京1912基本上都是大体量的酒吧，面积大多上千平方米，“但我们想做那种开放式的小酒吧，室内面积也就200多平方米。中间是舞池，周边10来座位便能让几个朋友享有自己的空间，其他的人则可以享用露天酒吧。”

　　“一些艺术学校的毕业生可以尝试做做酒吧。因为他们有艺术细胞，开的酒吧比较有个性，几个朋友凑个一两百万元也不难。”涂珺说。

　　对于为何选择南湖这个相对“偏僻”的地方，涂珺有自己的“小算盘”。她承认，南湖国际风情街区的地理位置不在市中心，从目前来看，人气难以聚集。但南湖商圈的规划让她看到了希望。据介绍，南湖商圈将打破“居家消费”模式，向“假日消费”模式转变。

　　南湖居家消费模式通常集中在居民住所周围，半径一般在200米内，居民在消费时一般不会超过一小时，消费目的性较强，消费比较理性，多数是产生客观需求才会产生消费，且购买金额通常较少。而一旦去新街口消费，经常产生冲动性购买行为，消费金额相对较大。但河西进主城区目前道路比较拥堵，南湖居民到新街口消费的成本越来越高。通过改造南湖商业街，将其打造成“假日消费”模式，将3公里以内的人群锁定其中，这样一来居民消费时间就会增加，部分商圈可以达到二十四小时，从而弥补南湖商圈不留人不聚人的缺陷。

　　打造安静的小酒吧

　　“南湖的人气上来了，还愁酒吧没有人来吗？”涂珺笑着说。

　　对于涂珺做小酒吧的想法，一位业内人士表示赞同。“毕竟南京1912以及其他一些分散的酒吧都比较闹，一般进去以后说话根本听不见。而南京还有一部分人，确实需要一个既可以聊天又能喝酒的地方。”但该业内人士同时提醒，招商很关键，不能谁有钱就放谁进来。

　　“大学生创业有他的优点也有其缺点，虽然创意很好，但不懂经营也很有可能失败。就拿南京1912来说，当初第一批招商的时候，虽然有门槛，但相对不高，一般只要有钱就能进。可事实证明，被淘汰的那些往往就是不懂经营的人。”

　　将江宁人留在江宁

　　与涂珺一样，江宁东山街道也正是看好秦淮河的优势，欲在东山脚下打造一个“秦淮国际风情街区”。

　　据记者了解，该项目占地面积171亩，总投资约20亿元，由东山街道联合江宁三家民营房地产开发商成立的南京衡成置业有限公司打造。预计11月份左右举行奠基仪式，3年内建成，目前招商工作已经启动，正在和国内多家成功酒吧商洽谈。

　　从市区到江宁起码半小时的路程，“秦淮国际风情街区”如何吸引人气？项目负责人郭主任介绍说，他们曾经做个调查，很多江宁人都有在本地“吃不好、玩不好”的感觉，到1912消费的群体中江宁人占到了25%。江宁以前都没有上档次的咖啡屋和茶社，随着这两年经济的发展，特别是开发区、科技园区精英人才越来越多，对消费水平的要求也日益提高。相关人士表示，早前入驻江宁的“上岛”“名典”等连锁店现在生意非常火爆，仅胜太路一年的餐饮消费就达3亿元。这个风情街区就是要将江宁人留在江宁消费。

　　郭主任透露，街区将沿秦淮河建设个性化的现代建筑，以酒吧为主题向餐饮等相关行业辐射，酒吧占的比例在20%左右。建成后，“秦淮国际风情街区”也将交给成功运营南京1912的上海东方三采投资顾问有限公司统一管理，确定的运营模式仍然是“只租不卖”。南湖国际风情酒吧街、秦淮国际风情街区，再加上已经开街的水木秦淮，在秦淮河畔，南京将有三个“不夜城”。

　　南京需要多少“酒吧”？

　　南京人到底能养几个南京1912？南京大学一位经济学专家很明确地表示，10个南京1912显然是过剩了。“南京并不是北京、上海那样的大城市，太多的同业态街区只会让市场饱和，消费者会无所适从，商家更是赚不到什么钱。”

　　近几年来，南京人的消费水平大大提高，这是有目共睹的。据江苏商报了解，南京现有5辆宾利轿车，世界最高档跑车法拉利也有买家，万元一只的LV包更是引得市民抢购，这些都可以看出南京的高档商品市场空间十分巨大。

　　世界著名杂志《ELLE》的中文版《世界时装之苑-ELLE》今年推出“南京情调”专刊；德基广场ESCA-DA的VIP门槛是一次购物满3万元，开业短短数月里，他们已经积累了150名VIP客户，其中有100位是常客。这也足以证明南京越来越被时尚界关注，奢侈品的消费力可见一斑。

　　但南京在短短几年内要兴建这么多个休闲娱乐美食街区，还是让不少业内人士和专家捏了把汗。

　　“像上海那样大体量的城市，也就新天地、衡山路两个大型休闲区。凭南京的消费能力，要同时支持10个南京1912几乎不可能。”不少专家在接受江苏商报采访时表示。

　　按理论来说，人均国民收入1万美元时，平均休闲建筑规模在3万~4万平方米。而南京今年上半年城镇居民人居可支配收入才达到10863元，约合1000多美元，居民文教娱乐服务业支出占家庭消费支出比重仅15.7%，还没有达到小康18%的目标值，现在却要兴建10个平均建筑面积在3万平方米以上的休闲街区。“假如这些休闲街区不是因为市场发展的需要而建设，造成的资源浪费是非常可怕的。”

　　在记者采访中，欲建新休闲街区的企业均异口同声地表示，他们走的是“差异化”道路，与“1912”的模式不尽相同。那么，这一条条所谓的“差异化”道路如何才能走好，就成了业内最为关心的话题了。

　　“如果‘差异化’经营只落在口头上，而实质经营内容仍然与‘1912’大同小异的话，风险太大了。”业内人士纷纷感叹。

　　都与“1912”比高端

　　明城墙解放门至玄武门段，聚集了台城、鸡鸣寺、玄武湖等南京最“经典”的景观，而这里就是建筑面积达7万平方米的“明城汇创意休闲街区”。据了解，“明城汇”将为国际文化交流与城市精英聚会创造休闲空间，打造以若干主题创意Loft(住宅办公自由转换)为主，辅以餐饮、休闲、娱乐、特色产品展示及主题酒店为一体的RBD（休闲商务区）。

　　据介绍，“明城汇”将分三期开发，其中一期解放门到西家大塘段已交付，目前正在招商运营。一期将引入以休闲与交流为主要服务对象，具有新颖、别具一格经营模式与装修理念的知名品牌中高档餐饮、咖啡厅、酒吧、美容SPA、商务会所等入区经营。

　　目前，一期8000平方米绝大部分已成功招商，入驻商家有COFFEELING啡感觉、SECCO德国主题餐厅、富临饭店（阿一鲍鱼）、公馆菜餐厅、煌都私房菜、美容SPA会所等高端品牌，其中COFFEELING啡感觉和SECCO德国主题餐厅已正式开业，富临饭店（阿一鲍鱼）正在装修，预计近期营业，其他商家也陆续进入装修阶段，预计9月底项目一期开街。

　　项目二期将围绕3304厂沿城墙厂房改扩建，建筑总面积约为18000平方米以及昆仑路地下物业，建筑面积约3000平方米，主要引入广告创意LOFT，主题酒店、特色商品展示、音乐剧场、休闲娱乐、特色餐饮等。

　　对于这是另一个南京1912的说法，负责“明城汇”项目运作的江苏一德商业置业管理有限公司总经理叶宝林明确表示，两者的定位完全不同。他告诉记者，最大的区别就是“1912”的消费者相对偏年轻，整体氛围比较热闹，而“明城汇”的定位更加高端、目标更明确。

　　“‘明城汇’项目范围内覆盖常住人口约12万，湖南路、珠江路从业人员约4万人，玄武湖风景区及周边景点年接待旅游人次约120万。”叶总称，他们将坐享30多家重要机关，玄武饭店、明基古南都饭店、南京国际广场等南京标志性商业物业，以及台城花园等高端社区集聚的数十万25~50岁、年收入过8万元、偏爱交流与悠闲生活的高端目标人群。

　　另据记者了解，明年6月前后，一个总占地近80亩，融时尚产品、创意联盟、资讯发布等艺术时尚业态于一体的“AGH创意产业园”，将现身挹江门，这个由724研究所老厂房改造而成的产业园，将是“1912”的“升级版”。

　　“目前，南京的时尚消费还处在懵懂期，还有很多未被挖掘的消费能力。”该项目运营总监黄伟渊自信地说。他们的定位将比南京1912更高档，引进的品牌都是上海以及海外的一线品牌，如Sixty Hotel、H&&&&M等，目前正在洽谈当中。南京还设有一个专门的时尚品牌、新品发布现场，AGH将提供一个这样的场地。这里，还会引进法国大餐、雪茄吧、SPR等。

　　■记者手记，不能单纯复制“1912”

　　“一个城市拥有自己的休闲地标是成熟的表现，有特色的商家在一起能组成消费中心，然而这样的中心一到两个就够了。”业内专家表示。该人士分析说，新建的休闲项目从中心区向郊区扩散，这个趋势是很正常的。南京市中心因为有了“1912”，其他酒吧街的发展潜力相对要小一点。然而市郊虽然机会多，但是随着未来这些地区酒吧街的上市量放大，风险也逐步加大。

　　“各种项目一哄而上，地区和业态分布均显现出不合理的局面。”专家认为，南京一定要根据当地的消费水平和地域文化来进行理性规划，否则盲目引进太多时尚休闲项目往往要付出沉重的代价。

　　暂且不去猜想10个“1912”同时上市后，他们的存活状况如何，仅从已经开街的“南京1912”、石鼓路“新乐园”和“水木秦淮”营业状况来看，“南京1912”经历了两年多的阵痛期后正逐步走上正轨；“新乐园”则因为配套跟不上，经营状况不尽如人意；尽管依靠秦淮河那样的天然优势，坚持走特色之路的“水木秦淮”，开业一年多有所改观但进步并不大。从影响力的角度看，如今外地人到南京，基本上都会去“1912”，而其他的名气还欠些火候。

　　其实南京1912之所以成功，有它的理由。

　　首先它占尽天时、地利、人和。“南京1912”除地处南京市中心区域，与总统府一墙之隔外，南京1912周边的历史文化旅游景点、企事业单位、高校众多，又紧邻市政重点打造的珠江路、长江路，加上周边交通线路的便捷，以及离新街口不到1000米的距离，可以说经营辐射范围极广。其次，从内部的硬件环境来看，民国府衙式建筑和总统府后花园的美誉，足以让消费者更加青睐高雅环境，在喧嚣的城市里享受弥足珍贵的文化氛围。更重要的是，“南京1912”是城市白领、时尚小资、外籍人士的聚集地，它紧邻珠江路科技街区，加之周边企事业单位、高校云集，刚崛起的大行宫CBD缺少相关的配套设施，南京1912的出现刚好填补了这一空白。

　　随着市场经济的深入渗透，我们的企业和商人们已经越来越了解市场竞争规律。目前想在南京做休闲街生意的企业，几乎都明白不能互相“克隆”，并特别强调自己与他人的不同之处。但如果两个人刚好够分的蛋糕10个人来抢，不拿出独特创意和新颖的营销手段，怎能争得立足之地？