“民宅禁商令”废除是业委会的大生意
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时间：2008-1-14 17:40:22 来源：中国经营报
作者：李乐 我来说两句 |
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早知现在，后悔当初。从来没把业主委员会（下称业委会）当成“正经营生”看待的龚海国，现在后悔自己2002年时放弃业委会成员，转而专做房产投资的“人生决策”，促使他的观念发生转变的，恰是在北京刚刚被废除的“民宅禁商令”。目前，很多城市已经开始研究如何遏制“民宅商用”，北京的做法无疑有了表率的意义。
业委会的大生意要来了，因为民宅商用虽然已被判定合法，但“商用”的前提是争得业主大会的同意，而作为执行机构的业委会，在其间的影响力不言自明。现在，龚海国正在筹谋杀回业委会，用这样的方式，做上一单大生意。
“重操旧业”
那些试图将民宅出租用于商用办公，以及试图租赁民宅用做办公用途的公司，争得“业主自治组织”同意的技术性难度非常之高，而这时，业委会就凸现出了其间的商业价值。
“如果干得好，我以后的地位不亚于持有型的开发商。”41岁的龚海国近些时日连抽出空来说一句“闲话”的时间都没有，至于推辞，他的回答一概是“等我把业委会搞定再说。”
5年前，他本来是一个社区的业委会成员，但当时业委会“吃力不讨好”的工作方式和结果，让他看不到前途所在。需要说明的是，这个社区位于北京东二环的黄金地段，虽为住宅，但已经有业主把房屋出租给公司用做办公，而龚海国便是其中一人。
住宅租出办公物业的租金，他发现了房产投资的前途，于是，吃力不讨好的业委会，被他抛在一边，在此后的五六年中，他成为了“职业房产投资客”，几年下来家底不菲。但民宅商用“由禁到解禁”的命运风波，给了被他抛弃的业委会“做大生意”的机会，现在，龚海国看到了。
2006年，北京市工商局发布了“民宅禁商令”，称住宅不再是“合规”的公司办公注册地。但是，随后出台的《物权法》以“上位法”的方式，废除了这条“规定”，但北京市工商局在废除这项规定的同时，又添加了前提，即“民宅商用须征得业主自治组织的同意”，作为业主大会的执行机构，业委会一下变得拥有了巨大“话语权”。
龚海国看到了其中的商机所在，而这也是他重新“搞定”业委会的原始动因所在，实际上，他已经有一套比较成熟的商业模式开始潜行运作了。
他的模式是，那些试图将民宅出租用于商用办公，以及试图租赁民宅用做办公用途的公司，争得“业主自治组织”同意的技术性难度非常之高，因为作为社区业主的“最高权力机构”，业主大会并不是随随便便召开，而这时，龚海国所拥有的与业委会的沟通渠道，就凸现出了其间的商业价值。
“想来民宅开公司办公的可以找我，交一部分费用，争得‘同意’这事我来办，业主大会开一次很难，很多时候都是业委会代为做主的，而且，按照现在的政策，必须有业委会开具的证明，称大部分业主同意民宅商用，最终工商局才可以办理工商登记注册手续。”龚海国对自己的“生意”颇具信心。
“利益共谋”
这样的生意，41岁的他还是刚刚开始。据了解，最近1个月，他做了总共13单这样的生意，总量并不是很大，毕竟民宅禁商的政策才刚刚废除。
在龚海国的名下，一家以咨询公司名义注册的公司已经存在多年。现在，它派上了大用场，“我干的不是草台班子的生意，要做大就必须从掮客的行为，变成企业的行为，按照商业规则办事才行。”
他所说的商业规则，便是委托代理：一般情况下，龚海国以这家咨询公司的名义，与业委会或更高层级的业主自治机构签订“代理协议”，协议的内容即是由他名下的公司全权代理“民宅商用争得大部分业主同意”证明的申请工作，而业委会不再单独“受理”来自租赁者的申请。
此时，作为公司实体，龚海国就可以实施具体的企业经营行为，即收取代办费用。由于公司注册经营范围是咨询、顾问，因此，这笔费用在法律上被称为“咨询费”，也并未超出注册的经营范围，所以，这种方式并不违法。
“为什么人家能给你签这个独家代理的协议？当然是利润分成的问题。”龚海国告诉记者，按照他现在的操作方式，一般情况下，每笔代办费用的30%，支付给业委会或者其他形式存在的业主自治组织。
不过，他强调，这笔钱绝对不是“灰色支出”，“这属于业委会经营社区行为的一部分，我们的利润分成都要走明账，这笔收入到年底，将按照规定，平均分给业主，否则，业主反对，这事情也做不成啊。”龚海国说。
这样的生意，41岁的他还是刚刚开始。据了解，最近1个月，他做了总共13单这样的生意，总量并不是很大，毕竟民宅禁商的政策才刚刚废除。但是，对于收费标准，龚海国闭口不提，他只是告诉记者，自己虽然运行着一个公司操作业务，但近期在业务量不增加的情况下，整个公司只有他一个人，所以成本很低，因此，盈利是不成问题的，得意之下，他正充分享受着“无本生意”带来的巨大利益。
至于扩大规模之后的成本问题，那还是以后的事，不过，在龚海国的心中，随着新政策的推行，这一天是迟早的事。
微妙分寸
尽管私下将自己的买卖比做“无本生意”，但龚海国坦言，这份钱也并不是那么好挣，很多经营上的风险不是可以明示的，都是在商业规则之外的“隐性”风险。
“最基本的一条就是，签这种代理协议要找那些和绝大部分业主关系比较和谐的业委会。”他说，这一条的关键在于，业委会虽然在社区事务中拥有巨大的话语权，但是毕竟只是执行机构，按照规定，通过召开业主大会，既可以否决业委会作出的决策，也可以重新选聘成员组成新的业委会。
因此，如果业委会与业主的关系不够融洽，他与业委会签订的合作协议很可能就被业主大会否决，而一旦业主大会重新选聘了业委会成员，那么人事的更替，将对这种业务造成巨大的影响，因此，这些非商业逻辑的风险，才是龚海国的担心所在。
另外一方面，在社区的选择上，尽量不要选择那些商住率十分之高，甚至已经达到100%的住宅社区。龚海国的逻辑是，这样的商住项目，很多在工商局那里已经视同于办公或经营类物业用房，注册上已经没有太大难度，而且，他们租赁工作，多是业主委托给物业公司或专业的租赁公司经营。在这种情况下，龚海国这样的生意已经基本上没有插手的空间。
“就要抢那些正在商住化的社区，以后还可以开个租赁公司，把业务承揽下来。”这就是龚海国所说的，“做好了不亚于持有物业的开发商”的道理所在。
解禁需三份文件
2007年12月26日，北京市工商局表示，申请人将住宅楼改变为经营性用房，需提交三份文件：一是住所使用证明。二是由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的《住所登记表》。三是住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。
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