转型，一个在当前很时髦的词汇。而只有亲历其中的企业们，才知道个中滋味。
房地产企业的转型始于5年前。2008年底，肆虐全球的金融危机不经意间拯救了众多因紧缩政策已徘徊在生死边缘的中国房地产企业;2009年，在被整整压抑了一年之后，中国房地产业以一轮超乎想象的上涨行情，引发了诸多社会舆论的高声质疑;一冷一热，先悲观后燃起希冀最后遭到质疑，巨大反差让房地产企业陷入冷思考。
于是，在经历了始于2003年开始的房地产不间断调控之后，房地产企业开始探寻一种“以期平衡住宅市场大起大落引起的收益变动”为目的的模式或方法。不同量级、不同背景和不同理想的开发商在转型这杆大标尺下开始逐渐分化。
虽然房地产企业似乎习惯了始终处于一种短期震荡的走势，但转型中的生存环境变化依然让他们惊异。正如杰克•韦尔奇描绘的，“它远远超过了企业所能够反应和变革的速度。” 其中最大的变量是来自于互联网和移动互联网的思维冲击，从线性发展到非线性的速度，从最初的对营销环节的渗透到对产业链甚至经营战略的改变，这些几乎超越了所有房地产企业的掌控。
然而，转型没有退路。一路走来，房企们的步伐虽然蹒跚但却坚定。他们以“归零”的心态，采取属于自己的解决方案，初步迎来了企业发展的新阶段：万科把自己的未来定位城市配套服务商;万达的目标是，2020年公司进入世界文化企业前十名;在房地产界以“唯快不破”而闻名的恒大放慢了脚步，形成了多元化布局;绿城和万通的轻资产模式虽然截然不同，却同样做的有声有色……
在对房地产企业转型进行分析之后，我们发现：虽然这些房地产企业目前还无法做到全部撤出房地产业，但一个事实是，他们发展的脚步正在逐步远离单纯的房地产开发和销售。一个以房地产为核心，上探(金融创新)、下延(互联网思维)、左突(大地域扩张)、右进(多元化)的大地图正在形成。而伴随着这四者之间的纵横交错、相互作用，房地产企业一改过去人们曾经的印象，以不同的新形象和新境界展现在人们面前，一个新的规则和新的商业世界正在逐步浮出水面。
多渠道金融
地产与金融从来就是相伴相生。在转型的路上，资金的地位更是被提到前所未有的高度。
在“资本为王”的时代，房地产和银行、金融机构“暧昧不清”并非稀奇事，有不少地产企业家曾在银行任职，或对银行有投资。泰禾集团董事长黄其森、泛海系的董事长卢志强、新湖系的控制人黄伟都是这方面的典型例子。
2009年开始，一些房地产企业如绿地集团、复地集团、华润置地集团、越秀集团、莱蒙集团、万科地产等相继在进入金融业。随着政策对民营银行的松绑，为开发商的转型提供了新的路径。而一个最直接有效的方式，就是控股或者入股银行。2013年至今，先后有越秀集团、万科、恒大地产等打通银行融资渠道，成为不同银行的股东。
除了与银行联姻，金融板块正在成为一些企业新的经济增长极，为其盈利能力注入新动力。比如2013年，绿地就先后与贵州、江西、广西签订一揽子金融合作协议，涉及小额贷款、金融租赁、消费金融、金融资产交易、产业投资基金、商业银行、金融控股集团等多种金融业态。
与以上房地产企业相比，占据国内商业地产霸主地位，总资产3800亿元，年收入1866.4亿元的万达，走的似乎是另外一条路。虽然万达集团董事长王健林曾经多次透露创建民营银行或者收购银行的想法，有关万达集团招聘高管的消息也在业内传开，包括银行、基金在内的许多金融机构人士都曾接到过类似的“邀请”，甚至原中国建设银行投资理财总监兼投资银行部总经理王贵亚开始出现在万达集团的各类内部会议上，身份为万达集团高级副总裁。但万达在金融方面的动作远未停止， 就在3月25日，王健林又公开表示“房地产的核心就是金融、货币问题，万达今年会组建金融产业集团。”
万达在金融方面的动作与其自身转型密不可分。万达现金流主要来自商业地产的预售，以及竣工物业的抵押贷款。随着万达转型做零售做文化旅游，万达在全中国的文化旅游项目在加速建设。巨大的建设量对万达的现金流状况和资金管理能力提出更高的要求，而依靠营收盈利和银行输血的模式已经不能适应万达的需要。王健林对此并不讳言，“万达的现金流主要靠商业地产销售支撑，这种模式要有所改变，至少还需要5年时间。”
事实上，在转型的道路上，围绕资金的流向，房地产企业的探索并非以上几条路径。在房地产业，对于香港模式与美国模式的探讨由来已久，万通就是最早提出转型“美国模式”的企业之一。万通实业股份有限公司董事长冯仑认为，房地产发展要转型成为“美国模式”，即不挣下游，把房地产变成建筑业;而是挣上游，使房地产企业变身为服务业、金融业。
按照这一思路，万通将业务链、产品和公司都做了重新的架构，开始变身成为不同于传统意义的房地产公司。万通有意控制了传统的高负债、高资本密集的住宅开发业务，开拓了纽约、台湾市场以及工业地产和资产管理及基金方面的业务。围绕地产投资，万通控股打造了两大业务方向：直接投资和基金投资，涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等众多领域。2008年年初，万通控股(持股55%)和TCL集团(持股45%)合资成立万通新创工业资源投资公司进行工业地产开发尝试，在工业地产业务开辟了一个全新的方向与模式。据公开资料，2010年以来，万通先后成立了四只基金，依托基金平台管理的资产规模已经达到25.42亿元，同时，万通的基金管理规模还将在近期成倍增长。
除了万通，美国模式在万科进军海外的路程中也逐渐清晰。在引入美国帕尔迪公司的合作开发模式之后，万科开始尝试美国铁狮门公司的小股操盘模式。万科在3月6日发布的年报首次对外提出，未来公司将探索“小股操盘”的轻资产运营模式。郁亮在业绩说明会上坦言，小股操盘实际上是在瓦解“老大”意识。“小股操盘后，万科在一个项目里也许只有百分之二三十的股份，怎么还算销售额?”这种探索轻资产运营，欲瓦解“老大”的新思维实质是万科的一次自我裂变。
互联网思维爆发
最近，太多的人在研究互联网怎么影响和改变房地产，房地产的互联网思维一时风头无两。建平台、抢资源、做规模、占先机，电商从当初网上拍卖、秒杀的星星之火，发展到现在被多路资本看好、各种平台对擂的燎原之势。微博、微信、微米等移动互联终端成为当下地产营销的“三国杀”;数据、移动、平台三大法宝逐渐成为当今房地产营销新模式的利器。
然而，这些看起来非常热闹的局面其实只是互联网思维的一个表象，移动互联网颠覆的是价值创造的规律，是回归商业的本质——真正找到客户的痛点和普遍需求，为客户创造价值。
对于房地产开发商而言，数量巨大的业主群无疑是他们拥有的最宝贵财富，而在互联网思维下，倘若找到合适的突破口来开发这一财富，将成为房企未来很长一段时间的业务增长点。在这种思维之下，不同的房地产企业运用互联网思维，走出了不同的道路。
万科的最新定位是城市配套服务商，相较于房地产开发企业的定位，做城市配套服务商的最大改变就是由卖住宅转型为卖服务。此时，增加客户粘性就成为重中之重，而这也正是万科前一段时间到阿里、腾讯、小米等互联网公司取经的原因。从某种意义上，下一个十年，万科面临的将是脱胎换骨的转型。在这一转型中，互联网思维被重视。3月7日，万科公布的2013年年报摘要，1060字的致股东书中，“互联网”一词出现了7次之多。
在一番走访之后，万科似乎找到了增加与客户黏度的最佳方式——推进社区商业。事实上，在通过工业化及绿色三星等技术手段做好住宅本身的同时，万科进行了“邻里家”自主经营社区商业服务模式的初探研究。
2013年7月，万科·良渚文化村新街坊智能化社区App正式启动，App社区集物业沟通、业主互动、商家优惠、实名认证和园区生活服务于一体，为小镇村民提供更方便、及时、安全和丰富信息。另外，万科社区商业，与互联网也有了初步融合。万科社区商业与阿里巴巴淘点点线上服务平台签约，通过网络客户端的搭建，万科业主可实现随时随地自助下单、付款，足不出社区便能享受到餐饮半小时送到家，营业时间长至24点的便利。
其实，不仅是万科，“招保万金”四大房企中的招商地产，也试图通过加码社区商业提升住宅的附加值。
从2011年开始，招商局物业联手“家e通”公司，先后在深圳选择招商兰溪谷和招商海滨花园等住宅项目开展智慧服务试点活动。2012年，招商局物业又正式启动了数字化服务平台——“到家网”的研发工作，并于2013年在深圳海月住宅片区和新时代广场成功试点上线运行。作为招商地产在互联网方面的探索，“到家网”已初步实现了“数字化、集成化、智慧化”的服务应用，成为打造“线上+线下”并举的新型物业服务模式。
与社区做电商这种模式不同，绿城摸索出的是另外一种电商模式——为房地产产业链的相关企业服务。
2012年绿城开始向养老事业、现代农业以及电商三个方向转型。而从目前来看，被认为是最先接近成功的是电商。成立于2011年的绿城电子商务有限公司(以下简称绿城电商)是国内首家建材B2B电子商务企业，绿城电商在正式运营的一年多时间内吸引了包括央企、国企、外企等大大小小300余家房企加盟入会，服务的房地产项目已达600余个。与绿城电商“一见钟情”的江西济民可信集团副总裁张文革说：“绿城电商为房地产客户打开了一扇门，特别是对于刚涉足房地产行业、暂不具备议价能力的中小房企。”
在2014年的计划中，绿城电商将拓展海外市场、启动B2C业务、涉足金融产品列为重点发展方向。绿城将充分利用互联网、云计算和大数据等在线服务手段，形成现在流行的O2O(线上-线下)服务模式，并形成社交化的服务生态圈。
事实上，除了万科和招商地产社区商业外，包括世茂、绿城、花样年等公司也纷纷结合互联网推出了云社区服务;万达、大悦城等也都在商业地产领域探索O2O等新的商业模式。
而不管是哪种电商模式，其实都指向一点：依靠互联网和移动互联网为传统社区的业主服务，营造新的社区环境和模式。没人知道这些新模式最终结果会是如何，但当互联网思维确慢慢渗透到房地产企业的细胞时，一切皆有可能。
构建大地域
房地产，自然离不开土地这个原材料。所以凡是能够获得土地的地方，都能够发现房地产企业的身影。
从房地产业诞生和初步发展的第一个十年，房地产企业的开发主要是在北京、上海、广州、深圳等一线中心城市完成，万科、金地、保利、恒大等百强地产企业也多是从这些一线城市逐步走向全国。
进入第二个十年发展期后，房地产业的发展环境开始发生巨大改变。2008年的全球经济危机、2009年末的中央经济工作会议以及2010年的中央“一号文件”的出台，使得中小城市和小城镇成为未来的热点。
不得不承认，中国的房地产业与政策的导向密切相关。外部环境的改变，很快影响了房地产企业的发展战略，伺机而动，寻找机会几乎成为所有房地产企业寻求发展空间的路径。尤其是2010年以来，房地产调控的主基调是抑制大城市房价过快上涨，这使得北京、上海、广州等一线城市的开发压力增大。相比较而言，二三线城市受调控政策影响较小，不少二三线城市当时未出台限购政策，这为两套房以上的购买行为提供了通道。
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