编者按

　　房地产的“热钱”、“快钱”效应，正在中国的各个阶层产生作用。很多投资者发现，买房子，卖房子，轻轻松松几年下来，就能赚到从前要用十几年才能积累的财富。房地产的“快钱效应”，不断地暗示着人们，这是一个很快就能赚到大钱的行业，胜过任何其他传统行业。

　　然而，事实真的如此吗？即使在利率不断上调，首付比例很可能提高的今天？我们拮取了一些有代表性的房地产淘金故事，了解他们的经历，我们或许可以对未来看得更清晰。

　　楼市就像一瓶啤酒，有多少泡沫，就有多少悲喜。从事了多年的房产中介的张先生仿佛只为品尝楼市啤酒的鲜美而来。在三年多的时间，利用自己做房产中介的身份，他成功地通过一系列的腾挪手法，将自己的资产增加了100万元。“合规？不合规？没有界定吧，我一直是在政策的边缘线内行走，你可以说我是恶意炒房，但不能说我是违规或违法。况且像我这样做的人多了。”

　　在过去数年的楼市涨价潮中。经张先生之手卖出的房子大约已有40余套。现在已经从中介行当抽身而出的他已经成功“洗底”，做起专业的投资者。

　　炒房捷径

　　“我们这一行把炒房叫做接房。把房子接到手再转手卖出去。在楼市大热的情况下，里面有太多的空间可以操作。”对于很多前来挂牌出售二手房的人来说，很多并没有太多的买卖房屋经验。只是将房子售卖的委托权交与房屋中介机构。

　　“从2004年开始，成都的房价就一路开始上涨。当然会有很多投资者从中赚了大笔的钱。房产中介只不过是其中之一，只是一般人会比较多想到什么温州炒房团这样的，很少会想到房屋中介也参与到其中。”张先生毫不介意地说。

　　早在2000年左右张先生就开了一家小的房产中介机构，但几年下来生意不温不火。但从2004年开始，成都的地产市场开始出现持续火爆的局面，二手房市场的价格也开始日日攀升。张先生发现自己发财的机会到了。

　　“中介在接房时会以各种理由压低总房款——没有一款是完美无缺的，不是吗？这样就为后面的炒房留出了足够的利润空间。”张先生表示，在随后的几年中，他都是以这样的方式来操作。当售房者将房子在该中介处登记后，中介可能不会对外公布这套房源。而是在随后与卖家签订了一个你经过公证的委托书。“买家只要签订委托书，委托中介代理卖房，就可拿到卖房款。这部分卖房款是由我们来垫出的。”张先生表示，大多数的卖家在看到可以拿到房款的情况下，都会愿意写这样一个委托书。正是凭借这一个委托书，张先生这样的房产中介就可以将加了价的房子堂堂正正的卖给下家了。“这一招在楼市兴旺的背景下很适合，尤其楼市泡沫最盛的时候，成都的二手住宅有将近4成左右的是被投资者买去的。我只不过是其中链条上端的一环。”

　　二手房在进入中介之手后，张先生会利用自己的渠道迅速寻找到买家。“短的时候只需要几天，长不过一个多月，房子就能出手。”

　　在其间，张先生还会从增值的角度考虑，对房子进行一番美容加工。“比如旧的房子，我一般要重新装修一下。但需要的成本也不是很大。一般来说，我花在一套清水房的装修成本一般不超过100元/平方米。”他介绍，这种装修主要是对门窗、墙面进行，但改头换面之后就比以前的卖相好很多。“一般经过装修后的房子，会有10%~20%的利润。其后的买房人在看到这样装修一新的房子后，也会觉得买得划算。”

　　就是通过这样的方式，张先生从开始操作一套房开始，到最后可以同时操作三套房。“并不是所有来挂牌出售的房子我都会这样做。一是自己资金有限，二是我也要选择那种升值潜力最大、而接房成本较低的房子。专门做这一行，总能有机会找到这样的房子的。其他的房子，就按常规进行，赚取中介费就行了。”

　　正是通过委托公证后加价售房这一方式，张先生在三年多的时间里卖出了40多套二手房。“最多的时候，我的一套房可以赚接近40%的利润。时间前后不超过两个月。”正是通过这样的方式，迅速赚得了将近百万元的炒房利润。然后成功在这一次“洗底”中撤退。

　　转战写字楼

　　在2005年“国八条”出台，房地产调控日趋严厉。虽然市场一度冷清，但张先生仍未退出。后来果然在经过几个月的市场盘整后，成都楼市又继续一路上扬。张先生在这一行的生意一直做到今年年初左右才收手。“一方面钱也挣得不多不少了，自己的公司规模也还是那么大，但事情不少，不想再那么终日奔忙。第二也是因为成都的商品房住宅价格已经很高了，投资炒房的空间越来越小，以前那种操作模式的成本也越来越高。我现在是目标转移到写字楼，这里面有很多机会。就把房屋中介公司关了，做专门的写字楼投资者。”

　　在张看来，从目前的价格、前景来看，成都的写字楼更适合投资，“长短两相宜。”

　　他表示，从短线投资角度来看，当前住宅投资已经不像两年前那样，仅凭一张排号单、购房合同就可以流通交易。产权没有办理下来购房合同就不能更名，营业税、所得税等交易成本持续增加，作为中短期投资的住宅物业，流动性越来越不理想。“持有期越来越长，持有成本越来越高。而相对来说，写字楼能够持续提供投资回报、投资方式灵活也相对灵活很多。”

　　对写字楼的关注，张先生其实从一年前就已经开始着手尝试了。但操作手法与房产中介的手法已经完全不同，基本就是按职业投资者的手法进行。去年他在成都的繁华地段九眼桥一带购买了一套办公用房。当时的销售价在5700元/平方米左右。但一年后这里的市价已经在8000元上下。在今年5月，他以7800元/平方米的价格出手，狠赚了一笔。

　　虽然写字楼的价格也在上涨，但比较起住宅其成本和升值空间还是很巨大。而经济发展迅速的成都在吸引大量商业机构进入的情况下，投资写字楼成为其相当看好的领域。“成都城南的住宅普遍都在7000元/平方米以上了，个别住宅价格更是上万元。而硬件配置较高的写字楼每平方米售价还不到8000元，相同的价格我当然愿意投资写字楼。”

　　目前张先生在写字楼的投资上，除有直接买进卖出这样的尝试外。他还在成都另两处高档写字楼进行了投资。两套房都已经买下，但是租还是卖现在还没有定。“我算过，从长线投资来看，如果每年能保证8%以上的静态年投资回报，那10年到15年时间能够收回全部投资成本。从长线投资看，算是比较稳健的。目前，成都写字楼以中档为主，好品质的高端写字楼缺乏，但市场的需求在很长的时间内又会持续存在。因此，从租金增长的角度来说，做长线也是适宜的。”但他比较担心是国家近来的宏观调控，人民币存贷款基准利率不断上调所带来的压力。“目前国家已经进入持续的加息轨道，频率在不断加快。从今年3月以来，基本上是两个月一加息。对于以按揭方式来投资的人而言，就存在贷款利息不断增加的问题。”

　　“其实长短线投资从目前的成都写字楼市场看，都是有操作前景的。但就我个人而言，可能会进行一些长短线投资组合，尽量规避政策调控风险，保证投资收益和成本之间的一个动态平衡。”张先生表示。