房地产的经济理性

　　我们几乎可以用经济理性解释房地产市场所有的热门话题、讨论和争鸣，这是毋庸置疑的，正如德国思想家韦伯所说，在这个“除魅的世界”里，不但单一的终极价值已不复存在，各种传统的权威制度也失去了理据，唯一还具有普适性的只有工具主义意义上的理性化。所以，用经济理性来解释房地产市场再合适不过。

　　房地产市场不仅是一门营销艺术的路演场所，在它的发源地，在它的意念诞生之初，就已经在多个维度上形成交集：制度与政策/城市与空间/开放与合围的建筑形态/利益共同体的集成与分散，甚至，细心的商人需要评估创意所带来的收益与风险。

　　中国的大建设时代被迫交还到商人手中，这是一个建设的“大时代”，正如部分学者对当下历史作出的一个正确判断：中国城市化进入青春期。屈指算来，中国城市化的进程已[创业网www.cye.com.cn]经迈入第17个年头了，在“不断增高的亚洲”的外部环境下，中国增高的速度、广度和糟糕程度都是“当惊世界殊”的--这就是我们为什么要讨论经济理性的根本原因。

　　经济理性的要义之一就是“交换”，如果商人看中了一块地，去找政府谈条件，政府会说，这块地可以给你，但你得把附近的马路修了、公园建了、绿化搞了。这是商人与政府间的“共谋”吗？不是，从经济理性来看，这不过是交换的[创业网www.cye.com.cn]一种方式：北京市规划要围绕五环建绿化隔离带，资金从哪里来？于是，一个交换等式诞生--绿化隔离带＝50%绿化面积(商人投资)＋50%项目用地(商人投资的回报)。

　　为什么会出现奥运地产的概念，道理同样如此，奥运场馆的建设，必然会需要庞大的资金占用量，也是庞大的开发量，商人出钱出力搞场馆建设，政府给一定比例的酒店物业权或场馆经营权作交换。

　　它唯一的不好在于：它并非在一个完全市场的环境下完成的交易，甚至于它也不是在一个部分完全市场下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隐蔽的秩序下发生的，因此，交易是否公正与公平，很难得知。

　　这是一个制度性难题：一方面，即使行使权力的人动机十分高尚，由于他无法掌握许多个人根据变动不居的信息分别作出的决定，因而他也难以为目标的重要性等级制[创业网www.cye.com.cn]定出公认的统一尺度；另一方面，为什么说大建设时代是“被迫”交换到商人手中的？这是在替行政权力开脱责任吗？事实并非如此，恰恰是因为行政的“权力”是有边[创业网www.cye.com.cn]际的，甚至于是有边际递减效应，越到具体落点和需执行力的时候，就越是虚弱无力，所以，它也无时无刻不倾向于寻找能替代的权杖和职能(你可以称之为“义肢”)，哪怕它很不情愿却不得不。

　　地产商人因此脱颖而出，他们接受了这个机遇和挑战的双重作用力，他们之所以被选择首先是因为他们不会与行政方进行权力竞争，另外还能有效弥补行政力量之不及之处。在不用考虑平民态度的前提下，这是一种良好的互动和优势互补。